Openbare verkoop

 

Vrijwillige openbare verkopingen

 

 

Het woord zegt het: het is een verkoping waarbij de eigenaar(s) besluiten te willen verkopen in het openbaar aan de meest biedende.
Een openbare verkoping heeft dus niets te maken met een soort wanhoopsdaad, integendeel het is bij voorbeeld de aangewezen verkoopsmethode voor een goed waar veel vraag naar is. De koper krijgt een eerlijke kans om de te koop gestelde eigendom te verwerven. Om de kosten te beperken moet deze verkoping in één zitdag plaats hebben.

Opgelet!

In een openbare verkoping is het de koper die zijn aanbodprijs zegt, gedurende de verkoop zullen de verschillende liefhebbers de kans krijgen om het aanbod te verhogen, tot dat iedereen voldaan is met de prijs. De notaris zal dan meestal de verkoping onderbreken om met de verkopers het aanbod te bespreken. Dit geeft de liefhebbers nog enige minuten bedenktijd.
 
  • De verkoper kan het aanbod weigeren (omdat het te laag is), de verkoop gaat dan niet door.
  • De verkoper kan het aanbod aanvaarden, het goed wordt dan opnieuw opgeroepen en toegewezen aan de meest biedende, waarbij alle liefhebbers nog eens de kans krijgen om te verhogen.Deze verkoop is definitief.
  • De verkoper kan ook het aanbod aanvaarden maar onder voorbehoud van Hoger Bod binnen de 15 dagen; het goed wordt dan zoals hierboven opgeroepen en toegewezen. De verkoop is echter pas definitief indien binnen de 15 dagen van de toewijs geen hoger bod aan de notaris wordt betekend.

 

Openbare verkopingen op het Vredegerecht

 

Deze openbare verkopingen zijn vrijwillige openbare verkopingen, maar zij worden gehouden ten overstaan van de Vrederechter van de ligging van het goed ter bescherming van de belangen van minderjarigen, de beschermde personen of nog de schuldeisers, onroerende goederen afhangende van faillissementen moeten dus ook op deze manier verkocht worden door de curator.
De toewijs geschiedt normaal altijd onder afwezigheid van hoger bod.
Centraal staan hier de belangen van de beschermde personen.

 

Openbare verkopingen om uit onverdeeldheid te treden

 

Dit zijn openbare verkopingen ten verzoeke van onverdeelde eigenaars.
Ofwel hebben zij allemaal de verkoping gevraagd, dan bevindt men zich eigenlijk in een vrijwillige openbare verkoping. Ofwel zijn alle eigenaars het over de verkoping niet eens, en werd deze bevolen door de rechtbank. In dit geval heeft men te maken met een verkoping met een voorbehoud van hoger bod.
In uitzonderlijke gevallen kan de verkoping ook enkel als voorwerp hebben een onverdeeld deel of de naakte eigendom.

 

Gewone openbare verkoping

 

 

Een openbare verkoping die gewoon als dusdanig wordt geadverteerd kan één van de vorige verkopingen zijn, maar ook eventueel een gerechtelijke verkoop. De wet verbiedt tegenwoordig gewag te maken van het gedwongen karakter van een verkoping.
 

Instelprijzen

De instelprijzen die U soms vindt in de publiciteit komen enkel voor in vrijwillige openbare verkoping. Dit is niet de minimumprijs, noch de prijs vanaf wanneer men zal toewijzen.

De instelprijs is een gewone richtprijs die wordt opgegeven om de kooplustigen te wijzen op de prijsklasse van de aangeboden eigendom. De opbiedingen zullen wel beginnen vanaf deze prijs en naar omhoog.
 

 

Toewijzing

 

De notarissen kondigen altijd zeer duidelijk aan wanneer zij gaan toewijzen, in de 3 arrondissementen van de provincie Oost-Vlaanderen gebeurt het toewijzen door middel van een hamer, bij de derde slag is het goed toegewezen.
Naarmate de opbiedingen vorderen en de prijs zich vormt is het belangrijk van zich door zijn opbieding te laten kennen als koper, alleen de opbieders en meer bepaald de laatste opbieder zal eventueel voor de toewijs door de notaris aangesproken worden.
 

 

Samenvoegen van loten

 

Indien de verkoping uitgesplitst is in verschillende loten, waarvan de samenvoeging eventueel door hun aard kan overwogen worden; zal de samenvoeging van loten meestal kunnen gevraagd worden.
 

 

Let op!

 

Na samenvoeging kunnen de opbieders van de afzonderlijke loten aan de notaris vragen om eventueel mits een verhoging de loten opnieuw te splitsen en de samenvoeging zo te verbreken.

 

Kosten

 

De kopers zullen betalen binnen de 5 werkdagen na de toewijzing (of na het verstijken van de termijn van hoger bod), in het kantoor van de verkopende notaris, de kosten van de verkoping, forfaitair vastgesteld als volgt (afrekening daarna gebeurt immers met de verkoper) :

 

Deze percentages zijn te verhogen met 1% in geval van toewijzing na een uitgebracht hoger bod (bijkomende zitdag.)

Zonder dat de kosten door een hogere schijf toepasselijk, lager zouden kunnen zijn dan de kosten op het hoogste bedrag van de vorige schijf en dit voor alle kosten, doch niet inbegrepen :
Eventuele kosten van doorhaling ambtshalve inschrijving.
De kosten van de eigendomstitel : 150,00 euro
 

Dit alles onder voorbehoud van eventuele vermindering van registratierechten door de koper uitdrukkelijk en op zijn verantwoordelijkheid aan te vragen aan de notaris.

Artikel 4.2.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening luidt als volgt :

 

Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning :
1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken :
 a) het optrekken of plaatsen van een constructie,
 b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat,
 c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie;
2° met bomen begroeide oppervlakten, vermeld in artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet van 13 juni 1990 ontbossen, zoals vermeld in artikel 4, 15°, van dat decreet;
3° bomen die op een hoogte van één meter boven het maaiveld een stamomtrek van één meter hebben, en geen deel uitmaken van de oppervlakten, vermeld in 2°, vellen;
4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt;
5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor :
 a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, of van allerlei materialen,materieel of afval,
 b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens,
 c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt, in het bijzonder woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten, met uitzondering van het kamperen op een vergund of van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein in de zin van de decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies;
6° de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt;
een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer;
8° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, onder meer een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld of een zwembad.

 

commentaar_e-notariaat_hervorming_verkooprecht_vlaams_gewest_1_juni_2018.pdf

 

KOSTENFORFAIT DOOR DE KOPER TE BETALEN

      

 

Koopsom hoger dan/ tot en met            barema 10%

 

7%

tot en met 30.000

Zie

 bijzondere voorwaarden

 

hoger dan 1 tot en met 10.000

50,00%

47,00%

hoger dan 10.000 tot en met 20.000

38,00%

35,00%

hoger dan 20.000 tot en met 30.000

33,00%

31,00%

 hoger dan 30.000 tot en met 40.000

29,00%

26,00%

 hoger dan40.000 tot en met 50.000

25,50%

22,50%

 hoger dan50.000 tot en met 60.000

22,00%

19,00%

 hoger dan60.000 tot en met 70.000

21,00%

18,00%

 hoger dan70.000 tot en met 80.000

20,50%

17,50%

 hoger dan80.000 tot en met 90.000

19,50%

16,50%

 hoger dan 90.000 tot en met 100.000

19,00%

16,00%

 hoger dan100.000 tot en met 110.000

18,50%

15,50%

 hoger dan110.000 tot en met 125.000

18,25%

15,25%

 hoger dan125.000 tot en met 150.000

17,50%

14,50%

 hoger dan150.000 tot en met 175.000

17,25%

14,25%

 hoger dan175.000 tot en met 200.000

16,75%

13,75%

 hoger dan200.000 tot en met 225.000

16,00%

13,00%

 hoger dan225.000 tot en met 250.000

15,50%

12,50%

 hoger dan 250.000 tot en met 275.000

15,00%

12,00%

 hoger dan275.000 tot en met 300.000

14,75%

11,75%

 hoger dan300.000 tot en met 325.000

14,25%

11,25%

 hoger dan325.000 tot en met 375.000

14,00%

11,00%

 hoger dan375.000 tot en met 400.000

13,50%

10,50%

 hoger dan 400.000 tot en met 425.000

13,25%

10,25%

 hoger dan 425.000 tot en met 500.000

13,00%

10,00%

 hoger dan 500.000 tot en met 550.000

12,75%

9,75%

 hoger dan 550.000 tot en met 600.000

12,50%

9,50%

 hoger dan 600.000 tot en met 750.000

12,25%

9,25%

 hoger dan750.000 tot en meer

12,00%

9,00%

Toewijs na hoger bod : + 1 %

 

Nuttige tips

Wees op tijd

 

De verkopingen beginnen normaal op het aangekondigd uur, zorg dat U op tijd bent. De voorlezing van de voorwaarden is wel soms saai, maar is een zeer belangrijk element van de verkoop :
DIT ZIJN DE ENIGE OFFICIELE VOORWAARDEN

De werkende notarissen geven nog na de lezing een samenvatting van de voorwaarden en antwoorden aan de vragen van het publiek. Als Internet gebruiker hebt U wel het voordeel dat U de verkoopvoorwaarden eventueel kunt afdrukken en meenemen naar de verkoping.
 

Hoe moet ik bieden?

 

Wacht niet om te bieden, het is belangrijk om U aan de notaris te laten kennen als een liefhebber (U zijt tenslotte gekomen om te kopen).
Meestal zal een liefhebber zich eerst wagen tot een instel, door de prijs die hij voor de eigendom biedt luidop aan te geven.
Liefhebbers die willen opbieden kunnen dan vervolgense en verhoging luidop uit spreken. De notaris zal eventueel een bod weigeren waarvan de verhoging te laag is.
Er zal meestal worden opgeboden met 500 , 1.000 of 2.500 Euro , afhankelijk van de waarde van het goed. Een keer de trend gegeven volstaat het een teken te doen om te verhogen, de verhoging is dan een verhoging gelijk aan de laatste verhoging.
Het staat U nochtans vrij het bod te maken die U best verkiest.
 

Kan iedereen bieden?

 

Ja, iedereen die een geldige koop kan afsluiten (meerderjarig, bekwaam enz. ) kan bieden. Voor belangrijke onroerende goederen eist men soms de voorlegging van een bankwaarborg. Dit wordt meestal uitdrukkelijk vermeld in de aankondigingen.
 

Moet mijn echtgeno(o)t(e) aanwezig zijn ?

 

Gehuwde kopers die kopen voor hun gemeenschap dienen beiden tegenwoordig te zijn of geldig vertegenwoordigd. Trouwboekje en huwelijkscontract meebrengen. Ongehuwden : uittreksel uit de geboorteakte of uit de akte van overschrijving van de echtscheiding.
 

Wat moet ik mee hebben ?

 

Uw identiteitskaart en eventueel uw trouwboekje. Indien U een huwelijkskontrakt hebt afgesloten, een kopij van deze akte.
Voor vennootschappen de laatste statuten en de vertegenwoordiging.
Met de nieuwe registratiemaatregelen kunt U in bepaalde gevallen de registratierechten van een vorig verkochte woning meenemen, deze rechten worden verrekend (max. 12.500 Euro), daarvoor moet U onder meer in bezit zijn van het registratierelaas van deze verkoping.
Geen geld dus op de verkoping.Alhoewel dat indien de toewijs definitief is U onmiddellijk eigenaar wordt en dat U enige kosten (van kwijting e.d.) zou kunnen uitsparen met onmiddllijk te betalen (liefst met check). Maar dit gebeurt echter maar zeer uitzonderlijk.
 

 

Uitslagen der verkopingen van Oost-Vlaanderen

 

Boekjes van de uitslagen der openbare verkopingen Oost-Vlaanderen voor het jaar 2016 en 2017  is beschikbaar.

Inlichting huis der notarissen, notarisstraat 1 (hoek Reep), 9000 Gent.
tel: 09/225 70 87